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2016营改增房屋租赁税率最新消息

 字体时间:2016-04-29来源: 中国社保网编辑:网站管理员

今年5月1日起,全面实施营改增,所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围。下面是中国社保网小编为大家整理了2016营改增房屋租赁税率最新消息,希望对大家有帮助!

房屋出租税收

一、个人出租非住房(商铺、写字间等)应缴纳以下税款:

1.房产税:以租金收入12%计算缴纳(根据《中华人民共和国房产税暂行条例》第四条的规定)。

2.营业税:以租金收入的5%计算缴纳(根据《中华人民共和国营业税暂行条例》税目税率表)。

3.城市维护建设税及教育费附加:以实际缴纳的营业税税额乘以城建税率(按纳税人所在地不同适用7%、5%、1%三档税率)和教育费附加率3%、地方教育费2%计算缴纳。

4.个人所得税:按财产租赁所得,每次收入不超过4000元的,减除费用800元;4000元以上的,减除20%的费用,其余额为应纳税所得额,税率是20%(根据《中华人民共和国个人所得税法》第三条和第六条及《中华人民共和国个人所得税法实施条例》第八条和第二十一条的规定)。

5.印花税:按财产租赁合同租赁金额的千分之一贴花。税额不足1元,按1元贴花(根据《中华人民共和国印花税暂行条例》及印花税税目税率表)。

二、个人出租住房应缴纳以下税款,根据财税〔2008〕24号文件(对房产税、营业税、个人所得税、城镇土地使用税、印花税分别做以下优惠):

1.房产税:以租金收入4%计算缴纳。

2.营业税:3%税率的基础上减半计算缴纳。

3.城市维护建设税及教育费附加:以实际缴纳的营业税税额乘以城建税率(按纳税人所在地不同适用7%、5%、1%三档税率)和教育费附加率3%、地方教育费2%计算缴纳。

4.个人所得税:对个人出租住房取得的所得暂减按10%的税率征收个人所得税。财产租赁所得,每次收入不超过4000元的,减除费用800元;4000元以上的,减除20%的费用,其余额为应纳税所得额。

5.免征城镇土地使用税。

6.免征印花税。

2016营改增房屋租赁税率最新消息

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营改增对房屋租赁影响

“我现在没有时间,租房子的事你还是找别人吧。”3月19日,烟台某房产中介公司经纪人赵亚丽接到一个租房咨询电话后,马上选择拒绝。开春后烟台的二手房交易市场逐渐回暖,相对于利润偏低的租房市场,她更愿意在二手房交易中“赚大钱”。而近来,房地产行业的营改增政策,也为她的营销提供了新口号:“税负或将增加,要买房的抓紧吧!”

“营改增政策落地后,二手房交易的营业税将改为增值税。增值税虽然是面向卖方收取,但税负增加推涨房价,最终还是购房者买单。”赵亚丽认为。

然而,这也许是仅仅为了营销而人为制造出来的紧张氛围。一位来自北京的财务分析师李红瑞认为,房地产行业营改增具体细则虽然没有出台,但国家已经明确提出降低税负是总体方向,并且从近年来房地产市场的税费改革历程来看,也是以减负为主。“市场参与者对二手房总税负的问题不需要过度担忧。”

增值税与营业税不同的税率,确实使得不少人有税负增加的担忧。目前房地产的营业税原则上按5%征收,但营改增后,业内估计二手房交易有可能按照税率11%的增值税征收。但在采访中,一位来自安永会计师事务所的会计师认为,单纯根据税率高低比较税负额度大小,并不合理。“营业税跟增值税的征收范围不同,以一套60万元买入、100万元卖出的二手房为例,营业税是按照100万的交易额征收,而增值税征收的部分是(100-60)40万元。因此,根据交易额前后不同,营业税跟增值税的高低各有不同,后者也极有可能比前者低。”

相对二手房购房者而言,营改增的减负效应在房地产企业身上可能会表现的更为明显。

烟台忆境房地产开发有限公司相关负责人认为,“房地产开发成本涉及土地、政府规费、建筑安装、拆迁安置等一系列项目,如果这些项目能充分抵扣,形成完整的抵扣链条,‘营改增’后房地产企业的增值税税负很有可能降低。特别是土地成本和相关规费,如果房地产企业凭财政部门监制的土地专用收据等作为抵扣凭证,就解决了房地产企业进项抵扣的主要问题。”

此外,“营改增”之后企业的预售纳税少,资金更加充裕,对企业的财务核算和管理水平的提高也有帮助,可以尽可能地降低税负,降低成本。

今年5月1日起,全面实施营改增,所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围。

“不动产纳入抵扣范围,有利于企业去投资,增加抵扣项。国家鼓励企业投资,鼓励高质量的投资。投资大的企业,可能一两年都不需要交税了。”财政部部长楼继伟在3月7日的记者会上表示。

楼继伟举例说,“企业租房,购买不动产都可以抵扣增值税。但规定是5月1日起新投资的部分,以往的投资不能抵扣,因为以往的投资就太多了,没有头”。

总理下了“军令状”

在记者会刚开始,就有记者提问财税改革速度低于预期怎么看,怎么提高财税改革的落地率?

楼继伟主动表示,很惭愧十八届三中全会确定财税改革,虽然已经很努力,但比要求的进度还是慢了一点。

在去年的政府工作报告中,要求力争完成全行业的营改增任务。“去年是力争完成,今年是总理给我们下了军令状,规定了5月1日的时间表。去年我们没有力争下来,主要原因是情况太复杂,去年财政收入也不太好。剩下的四个行业是最大的难点,纳税人多,尤其生活服务业占大头,这四个行业占80%。这四大行业对应营业税1.98亿,也占营业税收入总额的80%,这部分营业税要转成增值税”。楼继伟回答说。

楼继伟重申了全行业营改增的必要性,“营业税是按照每个企业流转交的税,妨碍企业经营的模式。比如说某个销售环节、研发环节独立出去就要交一次税。所以,要打通这个抵扣链条,使得它真正成为增值税,在每个环节增值进行征税,这个方向是必须坚持的。全行业营改增非常有利于支持服务业的发展和制造业的转型升级。特别是生产性服务业,比如说物流业、对于制造业提供服务的保险等。他们都实行增值税之后,就减少或者取消了其中重复的纳税,非常有利于制造业的升级。前面营改增后,就实现了一个完整的消费型的增值税”。

营改增17%标准税率不提高

营改增后,税率的设定是核心环节,是各利益关联方关注的焦点。当前四档增值税率分别是6%、11%、13%和17%,房地产业增值税率或为其中之一。但不同税率对于房地产企业的应交税负有着不同的影响。有机构根据相关测算,仅6%的税率下,营改增后企业税负减少,因而改征增值税后开发商仍面临税负增加的风险。

楼继伟在记者会上表示,“由于实行营改增,我们是降税的。财政部拟准备的方案是17%的标准税率并不提高,但是由于所有的不动产可以纳入抵扣了,没有一个地方不用不动产,道路、道路两边的交通工程、厂房,都是不动产,这些可以抵扣了,实际税基就缩小了,就造成了财政减收,无论是中央财政还是地方财政都要减收”。

同时楼继伟强调,营改增虽然是减税的改革,但是不代表每个企业的税负都会减少。但楼继伟保证,整个行业的税负只减不增。

房地产业的税负究竟能不能减少也是房企最关心的问题。全国政协常委、中国泛海控股集团董事长卢志强在接受中国房地产报记者表示,“作为企业,我们希望能够减税,但具体能不能减税,还要看具体执行政策出来的情况。”

对于房地产行业等四大行业的营改增具体实行方案何时出台,楼继伟并没有在记者会上做出承诺。

房贷利息抵个税方案上报国务院

在今年两会上,全国工商联一份《关于推动化解房地产库存的建议》提案提出将房贷利息充抵个人所得税等建议。在网上曾引起广泛讨论,其实此前在个税改革建议中,很多专家也提出了此项建议。

今天这一措施终于在楼继伟的口中得到证实。楼继伟表示,个人所得税综合分类改革方案已经上报国务院,做法是要分步到位。综合所得税这些年一直想做,却没做成。要把个人所有的收入,11项,不是简单的工薪项的扣除而是分类扣除,比如说个人深造、继续教育的费用,基本生活中住房按揭贷款利息要扣除,赡养老人的费用、抚养孩子义务教育、大学阶段要扣除。

但楼继伟强调,个人所得税综合分类改革,难在执行。“需要健全的个人收入和财产的信息系统,需要相应地修改相关法律。今年将把综合与分类相结合的个人所得税法的草案提交全国人大去审议。”

对于个人所得税分类抵扣的执行问题,楼继伟表示,“根据条件分步实施,先做一些比较简单的部分,再随着信息系统、征管条件和大家习惯的建立,逐渐把它完善化”。

根据中国房地产报记者了解,财政部税政司所得税处早在2015年就已经开始着手个人收入和财产信息系统的建设工作,但推进的进度并不乐观。个人住房按揭贷款利息抵扣个人所得税,其中重要前提是住房信息联网,尽管有关部门大力推进,40重点城市已经实现全国联网,但离500城市全部接入住建部网络,全国一张网的目标,还相去甚远。

按照《国家新型城镇化规划(2014-2020年)》提出,“建立以土地为基础的不动产统一登记制度,实现全国住房信息联网,推进部门信息共享”。

因此,个人住房按揭贷款利息抵扣个人所得税这一方案,即便通过全国人大的审议,落地执行不可能在朝夕之间完成。
 

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