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限购政策对楼价的影响

 字体时间:2016-10-19来源: 中国社保网编辑:网站管理员

导语:自9月30日至10月3日,短短四天时间,北京、天津、苏州、成都、郑州、无锡、济南、合肥、武汉共计9个城市先后发布新楼市调控政策,多地重启限购限贷。那么这些限购政策会对楼价带来什么影响呢?今天我们就来了解一下吧!

限购政策对楼价的影响

很多业内人士分析认为,这意味着2014年开始松绑的中国楼市政策再次步入拐点。

不过在笔者看来,这种地方政府的调控政策只可能在一定程度上降低房价的增长速度,而且具体的作用在房价上体现也未必明显。所以盲目相信经济学家、评论家的什么房价暴跌论、拐点论、抛房论是非常幼稚的,什么调控能让房价暴跌、让房价暴跌到买不起房的人都买得起、让投资投机者纷纷抛房、会让房企降到成本价卖房?如果这样想的话,你永远买不到房,因为房价的上涨会让你多奋斗几十年,甚至白干几十年。

目前中国经济还没探底、债务还没还、土地还没供应完成指标、银行贷款还没、实体经济还没复苏、基础设施投资还没钱、保障房目标还没完成,怎么可能就真正打压房地产。房价暴跌会发生非常可怕的事情,这个是有前车之鉴的,后果就是经济崩盘、金融危机等一系列不可控的后果,所以政府不会愚蠢,况且,中国的房地产市场真的有那么大的泡沫吗?非破不可?

在笔者认为,其实不然,从全球来看,房地产市值/GDP的正常水平在260%左右,其中住宅总市值占房地产总市值的82%左右,而且发展中国家住宅总市值/GDP与发达国家住宅总市值/GDP大致差不多,都在213%左右。因此,判断一国房地产市场是不是存在明显泡沫,就看其房地产总市值/GDP是否显著高于 260%,最新数据显示中国房地产总市值约占GDP的339%,的确明显高于合理水平,但是目前中国房地产市场高估了30%,如果未来几年中国名义GDP平均增长6%,则在房价不涨的情况下大约4.5年即可通过经济增长消化完房价泡沫,也即中国房地产市场没有崩盘或大幅下跌的基础。从这个意义上来说,所谓的房地产困境之说还是有点可笑的。

因此,现在看是来势汹汹的楼市新政,并不是为降房价来的。其一是这不是中国楼市政策拐点,中央、部委未出全国性政策,是局部收紧的分类调控、因城施策、一城一调,分区施政的体现,货币政策没有转向全面收紧。其二是这不是去中国房地产化,是保护房地产稳增长。经济下行压力大,不可能打死房地产。离开房地产,经济必崩溃。经济要探底回升,企稳,货币政策不可能过分收紧。其三是这不是降房价,是降涨幅,是让房价上涨减速。房价怎么样涨幅回落就会怎么反弹回去并且报复性暴涨。前二轮收紧型调控就是证明,不改变土地政策,调控必再失败。其四房市是实体经济,支柱产业,产业链长。其五是这不是全国去杠杆化,局部收紧调整,前八月去库存才0.1亿m2,要消化库存,不可能一刀切去杠杆。

除去国家经济方面的考虑,就我们普通老百姓来说,也不难理解为什么房价不会暴跌,第一是现有“房奴”不允许降价,有房的人肯定不会这样想。第二是传统观念的束缚,有房才有家,无论怎样,房子都是刚需。第三是买涨不买跌的惯性,越跌越没人买。第四是投资房产相对安全,因为人民币贬值,实体经济成本高。第五是你不买总有人买,这就是市场。

当然还有很多买不起房的市民都盼着房价下跌,如果房价真的暴跌的话,中国经济面临的将是很多无法预计的后果,那个时候无论是谁,买不买的起房子都没办法避免,不信,可以看看当年日本房价暴跌的后果就知道了。

【延伸阅读】中国房地产政策步入拐点

“现在正值中国黄金周。不过,中国许多城市的居民最关心的不是如何度假,而是各城市推出的限购政策。”德国《经济新闻报》7日如此描述中国限购令带来的影响。日本《朝日新闻》评论称,中国主要城市在国庆长假当中相继推出强化制约房地产过热的政策可谓“前所未有”,表明中国政府对房地产市场泡沫非常警惕。新的规定都提高了购买住宅时必须的首付比例,又对已购买住宅的人再次购买做出限制,旨在对投资性购房踩刹车。中国实体经济以及股市不振,资金都流入到了房地产当中,这不得不让人担忧会产生泡沫。

“9月30日至今,已有19个城市实施新的房地产调控政策。”路透社7日报道说,中国各地城市的房地产限购愈演愈烈,最新加入调控阵营的城市是周四采取行动的东莞、珠海和福州。此前,北京、天津、深圳、武汉、郑州等城市已经行动。美国《华尔街日报》评论称,这是中国政府领导层为抑制推动房价飙涨的购房热潮所采取的新一轮行动。在经历了两年的滑坡之后,中国房地产市场去年年末开始再度疯狂上涨。分析师和经济学家称,此轮楼市热潮主要是由中国经济增长放缓之际过多的资金追逐过少的投资机会所致。中国官方今年年初以来就已警告房地产泡沫逐渐抬头,政府上月末在更多城市报告房价大幅上涨后加大了楼市调控力度。报道称,多个城市接连出台限购的做法,中国政府在此前的房地产泡沫出现时也采用过,不过,这次正面临经济全面放缓的考验,制造业等传统的经济增长点失去动能,这些政策可能导致房地产价格急剧下跌并拖累经济增长。

为什么是国庆期间集中推出政策?香港am730网站7日援引中国社科院城市与房地产经济研究室主任倪鹏飞的分析说,主要因为长假及之后是传统的买房热门时间,此举“不仅可以迅速消解恐慌的市场情绪,也从实际上及时有效抑制过度的投机,从而稳定楼市”。

在一些西方媒体看来,限购令似乎并不令人惊讶。路透社3日发自湖南长沙的报道就称“热度在扩散,中国的房地产投机者袭击内陆城市”。文章引述当地房地产销售经理胡毅(音)的话说,这里的房价过去两个月每平方米平均涨了2000元,与7月相比房价上涨了30%。报道引述另一名房地产销售经理陈小川(音)的话说,长沙购房者中投机者占了1/3。那些人主要来自上海、深圳等一线城市,也有人来自合肥,合肥房价今年以来几乎涨了一倍,“他们认为长沙将是下一个合肥”。

香港理工大学公共政策所研究员翁海颖5日在《东方日报》上撰文称,除各地推出限购令,住房和城乡建设部公布了对45家房地产相关企业的查处名单,对他们的虚假广告、违规预售、捂盘惜售等行为采取行动。文章认为,限制买房,规管卖房,内地采取“两手皆硬”调控房地产,2014年以来宽松的中国房地产政策正式步入拐点。韩国《首尔经济》7日称,现在中国不动产投资者的处境可用在刀尖上跳舞来形容。7日,广东佛山部分区域执行限购,首套首付升至3成。

日本富士电视台报道认为,尽管中国地方政府出台政策限制房地产市场过热,但民众的住宅需求仍然强劲,加上很多人认为房地产市场即使被调控也只是在短时期内价格下跌,长远来看还是会涨,所以这让中国人的储蓄以及投资者手中的钱还是流向房地产市场,设法让民间资金转向投资实体经济,这才是抑制房产泡沫的方向。

海通证券副总裁、首席经济学家李迅雷7日接受《环球时报》记者采访时表示,目前全国各地密集出台的调控政策“算不得多严厉”,“从政策内容上来看还是具有弹性,为政策未来的调整预留了空间。”他认为政府通过政策给了市场一个预期,即“不希望房价这么个涨法,也不希望居民加杠杆”。李迅雷分析称,政府会观察政策实施后的效果进行灵活调整,之后还会陆续有城市加入到房地产调控的队伍当中。北京市房地产法学会副会长兼秘书长赵秀池认为,2016年房价上涨并不是全国性的普涨,不同城市之间房价走势出现了明显的分化,而且房地产的投资和投机属性明显增强。

 


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