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上海拟推"以房养老"新模式

 字体时间:2015-01-17来源: 中国社保网编辑:网站管理员
【导读】:“每5个人中就有一个老人”??上海是我国第一个步入老年化的城市。养老问题尤其突出。如何让老有所养?上海正在摸索一条新路径“以房养老”。 4月10日,上海市民政局副局长、市老龄办副主任高菊兰在新闻发布会上透露,上海对“以房养老”这一新型养老模

“每5个人中就有一个老人”??上海是我国第一个步入老年化的城市。养老问题尤其突出。如何让老有所养?上海正在摸索一条新路径“以房养老”。

4月10日,上海市民政局副局长、市老龄办副主任高菊兰在新闻发布会上透露,上海对“以房养老”这一新型养老模式“比较关注”,目前正在研究阶段。 
 
这也就是坊间所称的“倒按揭”,指投保人将房屋产权作抵押,按月从金融机构领取现金直到亡故,相当于金融机构通过按月付款的方式,收买投保人的房屋产权。和目前风行的正按揭相反,故称为“反向住房抵押贷款”。

消息人士向《中国经济周刊》透露,上海市有望在今年底或明年初推出这一崭新的养老模式。上海市人大代表两年前的“倒按揭”提议,终于在社保基金案大收尾之后,走到台前。

“倒按揭”最早源于荷兰

据介绍,金融机构在综合评估借款人年龄、生命期望值、房产价值等因素后,每月给房主一笔固定的钱;房主继续获得居住权,一直延续到去世,其房产出售,偿还贷款本息,升值部分归抵押权人所有。

“倒按揭”最早源于荷兰,发展最成熟的是美国,已经运行了十几年。在新加坡,60岁以后的老年人,可以把房子抵押给有政府背景的公益性机构,机构一次性或分期支付给老人养老金,老人去世时产权由这些机构处分,剩下的价值给付继承人,形成了“倒按揭”的“新加坡模式”。

目前,“倒按揭”这种金融产品,在英国法国最流行,在香港有一个俚语代名词,叫做“斗长命”。

高老太的“倒按揭”生活

上海市公积金管理中心人士向《中国经济周刊》透露,两年前,根据有关方面安排,公积金中心开始了以房养老的试点。

“公积金(管理)中心给许多老人写信,建议他们参与‘以房养老’计划;但是,只有几个老人回了信。”这位人士说。

他为向公积金中心回信的普陀区管弄二村当年63岁的高女士的“倒按揭”算了笔账。

高女士住房目前市价为80万元,按上海女性的平均期望寿命已经达到82周岁,高女士理论上预期寿命为19年。19年后房屋折损30万元,但房屋与土地增值约40万元,因此房价应按90万元计算。但由于需要减除房价评估费、税费等费用,金融机构只能按照房价的70%支付给高女士生活费。

“这样算来,高女士每月可以获得的实际生活费金额为2764元,加上低保350(2008年8月后执行),高女士每月3千多元可以支配。当然,这只是一个粗略的算法。”这位人士补充,“可以肯定的是,作为靠低保做为生活来源的高女士,60平米的房子只是‘纸面财富’,通过‘倒按揭’每月获得的收益,就可以保证她日子过得非常舒适了。”

一次性支付还是按月付

4月14日,上海市人大代表刘正东接受《中国经济周刊》采访时说:“2006年,上海市人代会社保评审专题会议上,我就提出‘以房养老’,2007年人代会,我以书面形式正式提出‘倒按揭’的意见,后来形成统一思想,交由上海市公积金管理中心试点推进。”

“‘倒按揭’其实就是‘售后回租’。把房子卖给金融机构,然后每月获取稳定的生活资金,一直到去世,在理论上是非常可行的。但是,当时的‘接受度’很低,没有几个人响应。”

刘正东透露,到了2007年,上海市公积金管理中心才接待了几个自愿报名的老人,从中筛选了一户,现在的具体情形不得而知。

“其实,以房养老有多种好处。基本保障有了,晚年的生活质量也提高了,但是我不赞成金融机构一次性支付给老人全部资金,这样养老目的达不到,也容易被子女利用。还是应该按月付。”刘正东说。

“倒按揭”也潜藏风险

4月12日,上海理工大学管理学院王波教授接受《中国经济周刊》采访时说:“‘正按揭’是银行用风险较大的房产(价值变化大)换来了稳定的现金流;而‘倒按揭’恰恰相反,是银行用稳定的现金流换来了风险较大的房产。”

他分析,“倒按揭”在操作方面做法非常复杂,牵涉到房地产评估、人的寿命预期等多个因素。另外,“倒按揭”利率的确定涉及到房地产市场走势以及国内外形势等诸多方面。

上海交通银行张先生告诉《中国经济周刊》:“作为银行,一般不太愿意推出‘倒按揭’项目,因为有很多潜在的风险在未来时。”

沪上评论人士陆志明认为,“倒按揭”对金融机构的风险较大,而且在现有国情下,有“倒按揭”意愿的老人数量不足,导致这种风险可能难以分散。如何做好前期调研工作,并通过金融创新调动金融机构积极性,是“以房养老”模式能否成功的关键。

上海先行的“形势推力”

4月13日,上海新建桥企业集团副总裁华山接受《中国经济周刊》采访时说:“其实,亲和源已经在尝试着以房养老新模式,不需要抵押,一次性缴齐一定的会员费即可入住养老。”

他所说的“亲和源”,是新建桥企业集团开发的老年公寓。“目前,已有十几户老人入住位于市郊南汇的亲和源老年公寓,享受老年生活。”华山介绍说。

上海这座城市的建设者却在“一天天变老”:20多年的老龄化积累,10年的人口负增长,使得上海老龄化速度正逐年飙升。到2006年底,上海户籍老人(60岁以上)总数达275.62万,占户籍总人口的20.1%,预计到2025年,这一比例将超过30%。(见本刊2006年5月8日《上海老了》)

可见,养老问题在上海尤其突出。“上海此次大胆承担“以房养老”模式的试点工作,除了反映中央决策层对养老模式创新的高度关切以外,也反映了上海积极谋求符合自身特点的城市养老模式。”王波教授说。

三大门槛:观念、法律和政策

表面上,“倒按揭”对于孤寡老人和与子女不好乃至决裂的老人很适应,对提高老人生活质量也提供了优厚的物质保证;但是,大部分老人及其子女不习惯。

“我不会接受,我觉得这是‘按揭亲情’老人一套房子,百年之后,总归是子女继承的,如果老人为了自己的生活自量,就把它按揭给金融机构,我觉得这会让子女感情上蒙受伤害。”在上海某集团工作的宋女士接受《中国经济周刊》采访时非常坦率。

除了观念上的门槛,还有法律、政策的门槛。“业主百年之后,保险公司收回房产,会导致大量房屋积压在保险公司手中,保险公司成为最大的业主;而《中国保险法》明文规定,保险公司不得投资房地产,不得拥有非自住性物业。”王波教授说。

“以房养老”在欧美流行,与其高额的遗产税有很大关系。在美国,子女要继承包括房产在内的遗产,必须缴纳高达60%~80%的遗产税。刘正东指出,从一定意义上说,“倒按揭”在上海乃至中国,缺乏相关的政策配套,这是其面临的又一门槛。(作者:张俊才 来源:中国经济周刊)

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