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湖南省湘西自治州住房公积金个人住房贷款管理暂行办法(州金管发〔2017〕28号)

 字体时间:2018-01-13来源: 中国社保网编辑:网站管理员
【导读】:第一章 总 则 第一条 为规范住房公积金个人住房贷款行为,防范和化解贷款风险,维护借贷双方的合法权益,根据《中华人民共和国担保法》、《住房公积金管理条例》、中国人民银行《贷款通则》、《个人住房贷款管理办法》和《湖南省住房公积金个人住房贷款管理办法》等有关法律、法规、规章,结合...

第一章 总  则  

 

   第一条 为规范住房公积金个人住房贷款行为,防范和化解贷款风险,维护借贷双方的合法权益,根据《中华人民共和国担保法》、《住房公积金管理条例》、中国人民银行《贷款通则》、《个人住房贷款管理办法》和《湖南省住房公积金个人住房贷款管理办法》等有关法律、法规、规章,结合我州实际,制定本办法。


第二条 本办法所称住房公积金个人住房贷款(以下简称个人贷款),是指以住房公积金为资金来源,由州住房公积金中心(以下简称中心)向缴存住房公积金的职工发放的,专项用于购买、建造、翻建、大修自住住房的政策性住房贷款。


第三条 中心负责贷款调查、审批、发放、回收、结算,贷款风险由中心承担。  第二章 贷款对象和条件


第四条 凡缴存住房公积金且具有完全民事行为能力的在职职工和灵活就业人员,在购买、建造、翻建(对建造、翻建,以下统称建造)、大修自住住房(以下简称住房)时,均可向缴存住房公积金所在地管理部申请住房公积金个人住房贷款。


第五条 借款人申请个人住房贷款还必须具备下列条件:


一、连续按月足额缴存住房公积金6个月以上(含6个月);


二、具有合法有效的申请贷款的购买、建造、大修住房证明资料,对证明资料的时间要求,按当期中心的规定而确定。


三、具有购买、建造、大修住房全部价款的一定比例的首期付款;


(一)对购买住房首期付款的要求,按当期贷款政策的规定而确定;


(二)对建造住房的,第一层完工后才能接受申请;


(三)对大修住房的,申请人已购入一定材料、装修动工后,才能接受申请。


四、信用良好,具有较稳定的经济收入,并有按期偿还贷款本息的能力;


五、没有可能影响贷款偿还的债务;


六、具有中心认可的资产进行抵押、质押或具有担保资格且有足够代偿能力的单位或个人作为保证人;


七、借款人有配偶的,其配偶在婚姻关系存续期间不能再单独申请住房公积金贷款


八、已获得住房公积金贷款的借款人及配偶,在没有还清贷款前,不得再次申请住房公积金贷款


九、其他条件:


(一)借款人公积金月缴存额(单位与个人月缴存额之和)未达到州住房公积金管理委员会规定的最低额的,不予接受贷款申请。


(二)借款人因购买、建造住房申请贷款的,同一套住房只能申请一次;


(三)借款人购买别墅、多层连体别墅、商住两用住房等情形的,不予接受贷款申请。


第三章  贷款额度、期限及利率     第六条 中心执行州住房公积金管理委员会确定的最高贷款额度和最长贷款期限,管理部执行中心授予的最高贷款额度和最长贷款期限。目前,我州最高贷款额度为35万元、最长贷款期限为30年。最高贷款额度还不得超过所购买、建造、大修住房全部价款的一定比例的金额,具体要求按中心当期规定执行;最长贷款期限同时还不能超过借款人自贷款发放之日到国家法定退休年龄的年限。


第七条 贷款利率按中国人民银行的规定执行。


第四章  贷款程序


第八条 贷款申请,初审资料


借款人向管理部提出贷款申请,提交下列资料,领取并填写《湘西自治州个人住房公积金抵(质)押担保贷款申请表(以下简称申请表)》,初审人员对资料、申请表进行初审。


一、应提交的资料:


(一)借款人及配偶身份证件(指居民身份证、户口簿或其它有效居住证件);


(二)借款人有效婚姻状况证明或婚姻状况承诺书;


(三)借款人工资卡(本);


(四)借款人及配偶个人信用报告;


(五)属异地贷款的,提供缴存使用证明和近12个月职工住房公积金缴存流水;


(六)借款人购买、建造、大修住房的有关资料:


1.购买一手房、用《购房合同》申请贷款的(含按揭贷款和散户贷款),提交《购房合同》、《不动产登记证明》、首期付款凭证。


2.购买二手房、用《不动产权证书》申请贷款的,提交不动产权证书、契税完税证、增值税普通发票。


3.在城市以内建造住房的,提供国有土地使用证、建设工程规划许可证、施工合同;在村镇建造住房的,提供乡镇有关管理部门出具的农村村民宅基地使用批复、施工合同。


4.大修住房的,提供房产部门出具的房屋安全鉴定报告、房屋所有权证或不动产权证书、施工合同。


5.抵押房屋所有权证,有共有权人的,提供共有权人同意抵押的合法文件。


(七)用凭证式国债或银行定期存单等有价证券作质押的,提供有价证券,有共有权人的,提供共有权人同意质押的合法文件。


(八)有保证人的,提供保证人同意提供连带责任保证担保的书面承诺和保证人资信证明。


(九)《申请表》中要求借款人提供的其他资料。


二、初审:


(一)审核借款人申请资料是否符合中心规定。


(二)通过中心业务管理系统(以下简称管理系统)查看借款人及配偶公积金缴存情况,重点查验住房公积金是否按月足额缴存,帐号、姓名是否与借款人提供的情况一致等。


(三)通过《个人信用报告》审核借款人及配偶的信用状况、在其他金融机构贷款与债务情况;通过管理系统审核住房公积金贷款情况。


(四)根据申请资料录入管理系统、对原件扫描,对借款人(含配偶或共同借款人)公积金质押。


第九条 贷前调查、评估


管理部受理借款人申请后应及时开展贷前调查。主要包括:


一、购买、建造、大修住房的行为是否真实、合法。


(一)购买一手房,与中心有按揭关系的贷款,按照中心按揭贷款相关规定进行调查;与中心无按揭关系的散户贷款,所购期房为高层的,建筑工程进度最低达到设计形象进度的三分之一以上;所购期房为非高层的,建筑工程进度最低达到设计形象的二分之一以上;


(二)购买二手房的,应到房屋坐落地址现场查看;


(三)自建住房的,施工进度最低应达到第一层完工。


(四)大修住房的,是否购入一定材料、是否已动工。


二、借款人及配偶偿还贷款本息能力的调查。


借款人(含配偶)的住房公积金月缴存基数作为月工资收入;配偶未缴存住房公积金的,近6个月银行工资流水或工资花名册或近6个月个人所得税纳税证明可作为工资收入依据;此外借款人家庭房屋租赁或经营收入也可作为家庭收入。对借款人及配偶的收入证明资料有疑义的,应进行调查。偿还贷款本息与家庭月收入之比不能超过50%,有其他贷款与债务的也应包含在偿还贷款本息内。


三、对借款人及配偶个人信用的调查。


按照《湘西自治州个人住房公积金贷款征信记录使用标准》执行。


四、采用保证人担保的,调查保证人资信状况等。


五、借款人用现房作抵押担保的,按照中心的规定对房屋进行评估。


第十条 贷款的审查和审批


贷款初审人、复审人对借款人的申请资料和调查人的调查意见进行严格审查。重点审查借款人资格、住房消费的真实性及还款来源的真实性、可靠性;审查贷款抵押、质押及保证担保的合法性;初审人对贷款金额、期限提出意见;复审人审查贷款金额、期限;审批人对贷款金额、期限提出审批意见。


第十一条 签订合同和贷款发放


一、同意贷款的,由管理部、借款人、担保人签订借款合同和担保合同(含抵押、质押、保证合同)。


二、合同签订后,借款人到不动产登记部门办理房屋产权抵押登记,有其他质押凭证的,到质押凭证发放银行办理有价证券止付登记手续。


三、根据借款合同及完成担保手续的有关证明资料(包括抵押权属证明或质押权利凭证、单位和个人担保证明资料等),由资金结算科从公积金存款专户将款项划入与借款人约定的银行帐户内。


第十二条  申请人将资料交清后,中心应于10个工作日内作出准予贷款或者不准贷款的决定,并通知借款人。准予贷款的,应于抵押落实后2个工作日内发放贷款。


第五章  贷款担保


第十三条 借款人申请住房公积金个人住房贷款必须提供管理部认可的担保。担保方式分为抵押、质押、保证和抵押加阶段性保证等。


公积金应作为全额质押,管理部可根据具体情况,采用其中一种或同时采用几种担保方式。


在贷款期间,经管理部同意,借款人可根据实际情况变更贷款担保方式。


第十四条  抵押


抵押贷款指管理部以借款人或第三人提供的,经管理部认可的符合规定条件的房产作为抵押物而向借款人发放的贷款。


一、借款人以所购住房抵押的,必须将住房现值全额用于贷款抵押。


二、抵押物为一手房的,其现值应根据购房合同或协议注明的购房价进行确定;抵押物为二手房的,其现值为《增值税普通发票》“价税合计”金额或房屋评估价值。


三、以预购商品房设定抵押的,应办理预抵押登记;以共有住房设定抵押的,应征得共有人书面同意。


四、申请大修的房屋不能作为抵押物;


五、抵押人与抵押权人应签订抵押合同,并携规定材料到当地不动产登记部门办理抵押登记手续,取得抵押权属证明,抵押担保的期限自抵押登记完成之日起至担保的债务全部清偿之日止。


六、抵押人对设定抵押的房产必须妥善保管,负有维修、保养、保证完好无损的责任,并随时接受管理部的监督检查。对抵押的房产,在贷款本息未清偿前,未经管理部书面同意,抵押人不得将房产转让、出租、重复抵押或以其他方式处理。


第十五条 质押


质押贷款指管理部以借款人或第三人提供并认可的符合规定条件的权利凭证作为质押权利而向借款人发放的贷款。


一、借款人和配偶(或共同借款人)的住房公积金须用于贷款质押。


二、可用财政部发行的凭证式国债、银行定期存单等有价证券质押。


三、以有价证券质押的,必须核实证券的真实性,并办理止付登记手续;质押期间,出质人对用作质押的权利凭证不得以任何理由挂失。


四、管理部与出质人签订质押合同的同时,出质人应将确认的有价证券交付管理部,质押担保的期限自有价证券交付之日起至借款人还清全部贷款本息之日止。


五、管理部负有妥善保管质押有价证券的责任。因保管不善造成有价证券灭失或毁损的,管理部应承担民事责任。


六、借款人用于贷款质押的国债或定期存单先于贷款到期时,管理部可与质押人协商,按期兑现,并将兑现的价款用于提前偿还其所担保的贷款本息;也可将质物转存或提供新的抵押担保物。


第十六条 保证


保证担保指借款人提供抵押、质押担保后仍不具备足够担保能力的,管理部应要求借款人由第三人作保证人,承诺在借款人不能偿还贷款时,按约定承担连带责任。


一、保证人是法人的,必须具有代为偿还全部贷款本息的能力和担保资格,并用单位房产提供抵押担保;保证人是自然人的,应当有固定经济来源,具有足够代偿能力,按月、足额缴存住房公积金,公积金余额与保证金之和不低于担保贷款金额10%。保证人在担保期限内不能申请住房公积金贷款。


二、保证人与管理部应当以书面形式订立保证合同。保证人为自然人、有配偶的,其配偶也应签订保证合同。保证人发生变更的,必须按照规定办理变更担保手续,未经管理部许可,原保证合同不得撤销。


三、借款人之间、借款人与保证人之间不得相互提供保证。


第十七条 抵押加阶段性保证


抵押加阶段性保证贷款指管理部以借款人提供的所购住房作抵押,在借款人取得该住房的不动产权证书和办妥抵押登记之前,由售房人提供阶段性连带责任保证而向借款人发放的贷款。


一、借款人以所购住房的售房人作为保证人的,售房人应将担保贷款总额5%的保证金存入中心指定的受委托银行。


二、本方式涉及的质押、保证担保按本办法第十五条、第十六条的规定办理。


三、在所抵押的住房取得不动产权证书并办妥抵押登记后,根据合同约定,保证人不再履行保证责任。


四、采用本担保方式的,管理部应与借款人、抵押人、保证人同时签订抵押加阶段性担保合同。


第六章  贷款偿还和贷后管理


第十八条 还款方法


贷款期限在一年以内(含一年)的,实行到期一次性还本付息,利随本清。贷款期限在一年以上的,实行按月等额本息或按月等额本金还款法,借款人可以根据需要选择还款方法,但一笔借款合同只能选择一种还款方法。


一、等额本息还款法,即借款人每月以相等的金额偿还贷款本息;


二、等额本金还款法,即借款人每月等额偿还本金,贷款利息随本金逐月递减。


第十九条 还款方式


借款人可采取以下方式偿还贷款本息:


一、按月提取住房公积金偿还贷款本息。


二、个人委托扣款方式。借款人与管理部在贷款合同中约定,由管理部通过借款人的工资帐户或开立的还款帐户按月直接扣划,偿还贷款。


第二十条 经管理部同意,贷款期限在一年以上的,借款人可提前归还部分或全部贷款。


第二十一条 每笔贷款发放后,由初审人员向档案管理员移交资料,办理移交手续。档案管理员在接收时,应查验资料是否齐全,缺省的要督促初审人员补齐,做好登记工作。借款人贷款本息未清偿前,管理部应按照中心档案管理办法,妥善保管抵押权属证明文件。


第二十二条 对于办理预抵押登记的贷款,待项目竣工验收合格后,管理部应督促开发商和借款人及时办理正式抵押登记手续。


第二十三条 借款人因自然灾害、重大疾病、家庭变故等原因,导致还款能力下降可能影响按时还贷时,应在10日内及时报告管理部,对不按时报告的,将其记入管理部建立的不良信用档案。借款人与售房人合伙虚构购房事实,骗取公积金贷款的,一经查实,除追回贷款外,还将借款人记入中心黑名单,并将售房人欺诈骗贷情况通报其开发资质管理部门。


第七章 借款抵押、质押、担保合同的变更和终止


第二十四条 借款合同当事人要求变更借款合同,须书面通知其他当事人。在未达成协议之前,原合同继续有效。经管理部、借款人及有关各方协商同意变更的,应依法签订变更合同。


第二十五条 借款人死亡、被宣告失踪或丧失民事行为能力,其财产合法继承人、监护人或受遗赠人继续履行借款人所签订的借款合同。


第二十六条 借款人需要变更抵押物并符合中心变更条件的,须向管理部提出书面申请,管理部确认更换的抵押物价值足值后,可办理变更抵押手续。抵押物因拆迁、火灾等原因灭失或不复存在时,借款人应向管理部申请置换抵押物,重新办理抵押手续、签订抵押合同。


第二十七条 保证人失去保证资格和能力或发生合并、分立或破产时,借款人应变更保证人并重新办理保证担保手续。


第二十八条 借款人按合同规定偿还全部贷款本息后,借款合同终止,相关的抵押合同、质押合同和保证合同同时终止。


第八章 清户撤押


第二十九条 借款人偿还全部贷款本息后,持身份证到管理部领取《房屋他项权证》或《不动产登记证明》,再到房地产管理部门、不动产登记部门办理撤销登记手续。


第九章  抵押物或质押物的处分


第三十条 借款人有下列情形之一的,中心(管理部)有权依法处分抵押物、质物或要求保证人承担连带保证责任,以所得款项清偿贷款本息和有关费用:


一、保证人违反保证担保合同或丧失承担连带担保责任能力,抵押物因意外损毁不足以清偿贷款本息,质物价值明显减少影响中心(管理部)实现质权,而借款人未按要求重新落实新保证人、新抵押物或新质物的;


二、借款人在贷款期内连续6个月或累计12个月不按合同约定偿还贷款本息的;


三、借款人超过借款年限2个月仍未还清贷款本息的;


四、借款人提供虚假文件或资料骗取贷款的;


五、借款人在合同期内死亡而无继承人或受赠人的;


六、借款人在合同期内死亡而继承人或受赠人拒绝履行借款人偿还贷款本息义务的;


七、借款人有损害中心(管理部)权益的其他行为。


第三十一条 处分抵押物或质物,其价款不足以偿还贷款本息的,中心(管理部)有权向借款人或保证人追索;所得款项超过偿还贷款本息和有关费用的部分,应予退还。


第三十二条 本办法由中心负责解释。


第三十三条 本办法自发文之日起执行。

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