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东莞公积金贷款限额标准2014新算法

 字体时间:2014-08-27来源: 中国社保网编辑:网站管理员

东莞市政府近日公布了《东莞市个人住房公积金贷款办法》(下称新《办法》),征询公众意见。如官方此前所透露,调整了“贷款金额不能超过余额8倍”的旧规定,针对贷款限额,推出新的计算方式。不过,直接影响到计算结果的两个关键系数———缴存时间和收入调节系数,官方却表态,要等到新《办法》执行了再发布。这意味着,具体每个人最高能贷到多少住房公积金,还是“蒙查查”。有市民和学者就质疑:这样公开征询意见,是否不够公开?另外,新《办法》中明确,装修不能再申请住房公积金贷款。对于申请贷款购买经适房,则有了新条款覆盖,官方称是“原则性支持”,具体如何执行还待细则出台。

贷款限额标准有了新算法

根据现行规定,东莞执行的是2013年2月发布的限额标准:规定住房公积金贷款最高额度不能超过公积金账户余额8倍。这意味着,在满足了上述规定后,假设你的住房公积金账户只剩下2万元了,你最多只能贷到2 8=16万元。这一严苛规定,被称为东莞史上最严的住房公积金新政,直接导致东莞住房公积金去年新增贷款金额同比下滑过半。

市民呼吁放宽,官方也在近期释放了政策调整的信息。根据新《办法》,贷款限额不再按照8倍计算,而是有了一套新的计算公式:公积金贷款可贷额度Y =个人公积金账户余额B (缴存时间系数T +收入调节系数I) 流动性调节系数L。

公积金资金池越充裕可贷额越高

其中,流动性调节系数L是根据东莞市住房公积金的个贷率(即存贷比)来调节,当公积金中心资金池中的资金越紧张,该系数就越低,在其他条件不变时,借款人可贷额度也越少。反之,资金池充裕时,借款人可贷的额度就越高。

根据新《办法》的分档,细分如下:

1、当个贷率<60%,为流动性过剩,该系数为1.2;

2、60% 个贷率 80%,为流动性正常,该系数为1;

3、80%<个贷率<90%,为流动性不足,该系数为0.8;

4、个贷率 90%,为流动性紧张,该系数为0.6。

根据官方公布的数据,2013年东莞市住房公积金的个贷率为72 .07%(即符合第二项,流动性正常)。近年来,东莞都采取了更稳健的贷款政策将个贷率维持在60%-80%,即该系数为1。不过,取消8倍的限额后,如果楼市成交量攀高,新增贷款大幅增加,这一系数将有波动。

按照规定,公积金中心以后将按月向社会公布个贷率。当公积金资金流动性情况发生变化且个贷率连续3个月保持在同一区间时,公积金中心应及时向社会公布,并于公布之日次月起执行相应的流动性调节系数。

高低收入怎么分还未知

影响贷款限额的还有另外两个系数:缴存时间系数T和收入调节系数I。东莞市住房公积金中心此前就透露,出于公平性上的衡量,新政将向中低收入者和长时间缴存的职工倾斜。

此次新《办法》中也说明,缴存时间系数(T )是鼓励职工长期持续缴存的调节参数。原则上,缴存时间越长,享有的贷款权益越多。收入调节系数(I)的原则是“控高保低”,抑制高额缴存职工投资、投机性住房贷款需求,保障低额缴存职工满足普通自住住房贷款需求。

但具体两个系数如何计算出来,征询意见稿中却未有相关说明。记者昨日就此咨询了东莞市住房公积金中心,相关人员只是说明有专门附表参照,但“专业性很强”,负责审核发布新《办法》的市政府决定,要等到该《办法》正式执行了才公布。

据了解,征询意见的时间为今年8月21日至9月1日。这意味着,在这一阶段,具体每个人最高能贷到多少住房公积金,却没有一套清晰的公式可以套算,普通市民还是“蒙查查”。“究竟谁被划分为低收入者,谁是高收入者都不知道,这样怎么提意见?”有专家昨日就质疑,政府这样征询公众意见是否不够公开?

[专家观点]

提取说明:

根据新《办法》,公积金贷款可贷额度Y =个人公积金账户余额B (缴存时间系数T +收入调节系数I) 流动性调节系数L。

申请住房公积金还需满足旧规定的另外三个限额标准:

1、首套房最高只能贷总房价的7成,二套房最高贷5成。

2、公积金贷款的月应还款额,加上借款人本人及配偶的其他各项贷款月应还款额之和,不能超过借款人家庭月收入的55%。

3、个人贷款最高46万;家庭共同借款的,最高可贷66万。

新政变化解读

首获“原则性支持”申请 经适房业主放下心头大石

要点:新《办法》中,也修订了借款人条件:购买经济适用住房等政府保障性住房的,可增加包括配偶在内的其他家庭成员作为共同借款人,但必须是房屋产权共同所有人,必须符合本办法第七条和本条所规定的各项条件。官方解释,增加保障性住房的共同借款人,是为了提高中低收入职工家庭的购房支付能力。

解读:据了解,这还是住房公积金政策首次覆盖了经适房购房人群。这一调整让购买经适房的业主喜出望外。“是不是可以申请住房公积金贷款买经适房了?!”刚刚选好经适房的业主“嘻嘻”追问。他和家人已经在雅园新村选好了一套两房,但筹齐17万的房款,对于原本生活就困难的他们来说,无疑是个难题。至今,他一直在为筹齐房款而焦虑。

据媒体报道,东莞已经有不少人选好经适房陆续办理入住,但大部分至今都没有签订房屋买卖合同,就是因为还没有凑齐房款。“申请经适房的都是困难户,要不然也不会申请得到了。要申请商业贷款,银行又要考虑我们的还款能力,基本上也都拿不到。”

据业主“嘻嘻”介绍,大家只能把希望寄托在公积金贷款上。他已经在东莞缴存了10年住房公积金,不过,由于经适房的交易很多方面都和商品房不同,目前公积金贷款政策并未覆盖这一群体。

去年东莞史上最严住房公积金政策出台后,更多的人觉得申请无望,他们收入低,缴存基数也低。以“嘻嘻”为例,虽已缴交了多年,当时的公积金账户上余额只有1万多元,按照规定,最多也只能贷到8万。

现在新《办法》出台征求意见稿,借款人一项正式覆盖了“经适房”购房人群,8倍限额也取消,将倾向支持中低收入人群购房。对于“嘻嘻”来说,是两大利好。他说:“终于可以放下心头大石!”

不过,东莞市住房公积金中心昨日解释,对借款人的表述修订后,确实是覆盖了经适房购房群体,“原则上是支持申请住房公积金贷款购买经适房,同时考虑到这个群体收入低,增加共同借款人”。不过,相关负责人也解释,这一政策牵涉到多个部门,具体如何执行,何时开始执行,还待细节出台。

7年仅发放77笔 毛坯房装修贷款将取消

要点:新《办法》中第三条明确:本办法所称个人住房公积金贷款,是指由公积金中心以归集的公积金为资金来源,委托受委托银行发放给公积金缴存职工定向用于购买、建造、翻建、大修自住住房的贷款。

解读:这一条款详细规定了住房公积金贷款的用途,也直接取消了东莞此前推行的装修贷款。据了解,早于2007年,东莞就公布了《关于推行住房公积金装修贷款的通知》,首次明确可以提取住房公积金贷款用于装修,最高贷款额15万元,最长贷款期限为10年。装修贷款必须用于装修已付清房款、且是毛坯房的自住商品房。官方当时介绍,有市民买房后,因经济困难无法装修而无法入住,希望该政策的出台能解决这个问题。

此次新《办法》直接取消了这一规定。东莞市住房公积金中心解释,当时出台是为了释放一部分沉淀的资金,但到了现在,公积金贷款的形势已经转变,很多人购买首套住房还不一定能贷到款,希望回归住房公积金的初衷照顾这部分群体。而且,从2007年来,东莞至今共发放了77笔共975万元装修贷款,效果也不明显。

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