社保网社保新闻政策法规社保查询维权案例社保观点社保知识医疗保险生育保险养老保险工伤保险失业保险住房公积金办理指南社保问答社保计算器

中国社保网

养老30年才回本?养老地产忧现金流

 字体时间:2014-01-28来源: 中国社保网编辑:网站管理员

作为朝阳产业,目前,房企险企等各路资金均瞄准了养老地产这块未来的“蓝海”,但依然未能探索出一个成熟的养老地产运营模式。业内人士测算,从已经运营的养老地产来看,若计算土地及前期投入的建安成本,一个养老地产的资金回收期可能长达30年。而在漫长的回收期之中,万一出现资金链压力,如何保障后续服务跟进,依然是个待解的难题。

去年年底,保利的首个养老地产试点保利和熹会运营“满周岁”。记者探营发现,虽然收费相对公办养老机构高昂,且入住率已达到44%,保利和熹会每月依然面临30万元的运营缺口。据保利安平养老产业投资管理有限公司副总经理钱京测算,目前保利和熹会每个月的纯运营成本大约在80万元左右,而经过一年的运营,以去年12月的营收情况计算,仍收不抵支,缺口大约在30万元左右。“依照目前的形势,预计到今年年底,入住率达到65%~70%左右,有望达到收支平衡。”

房企:现金流压力较大

国泰君安证券去年年底公布的养老行业专题研究指出,根据联合国预测,2020年,我国60岁以上的老人达到2.42亿人,如果我国“9073”计划能够顺利实施,即居家养老、社区养老、机构养老人数分别占90%、7%、3%的比例,那么,2020年,将有726万老年人居住在养老机构中,而2012年时仅有381万张床位,这意味着在8年内,每年需要提供43.1万个床位。而若按英美两国养老地产快速发展20年后大约10%老年人入住的比例,每年带来的新增养老建筑面积将是2012年住宅销售面积的6.5%。

收费模式也是五花八门,总结起来不外乎产权制、会员制、抵押制、租金制、月费制等。但业内普遍认为,目前仍没有一个模式能够真正作为成熟的盈利模式。而涉足其中的企业无不感觉到巨大的现金流压力。

国泰君安研报举例称,2008年开园的亲和源老年公寓采取会员制模式,缴纳一次性入会费和每年年费便可以入住,目前项目出租为主的模式给现金流带来很大压力,中间一度需要出售部分公寓产权来获得资金回流。而万科幸福汇试点养老地产项目近150套,租售并举,其中“活跃长者住宅”面向市场销售,相较普通商品住宅建造和管理成本更高。

而对于保利和熹会,一位北京养老地产专业人士向记者算了一笔细账:若是把前期保利改建投入的3000万元改造费用、原本建设的土地价格、建安成本等费用计算在内,“会员费+每月租金”模式运营的养老地产需要30年时间才能回本。

险企:养老社区挂钩保单

保险企业也纷纷圈地成立养老社区。目前险企经营养老社区主要有两种方式,一种是将社区的入住资格直接跟养老保险产品挂钩,在规定的年龄入住到养老社区;一种是直接租赁的方式,根据客户入住需求,将社区房屋出租。

据介绍,泰康人寿养老社区入住资格直接跟其养老保险产品挂钩,购买期交或者趸交型养老保险产品,保费达到200万元以上保证有养老社区的入住资格。

合众优年(武汉)养老社区则提供了两种方式让老人入住。一种是直接租用,第二种方式是将养老社区的实物与传统养老保险产品对接,用房子的租住权替换传统养老保险产品的现金收益。

国泰君安相关人士表示,“险资开发的最大优势在于养老地产可以有效缓解保险资金‘长短错配’的压力,而其他开发商要长久占用资金则可能是致命问题。”

现象

养老社区才开工 挂钩保单已开卖

保利地产董事长宋广菊表示,未来10年,保利地产计划建设50个养老机构,每个机构大约200~300个床位。这个宏伟的目标后面,将是一笔庞大资金的付出。上述北京养老地产专业人士告诉记者,如果按上述床位数来估算,50个养老机构最低投入也需要30亿元以上,还没有计算土地的成本。

“如果国家不出台养老地产的优惠政策,未来发展养老地产的资金压力十分巨大。”该人士坦言。巨大的资金压力下,后期医疗、护理等养老服务配套跟进的状况让人担忧。

以出售为主的北京东方太阳城采取开发商逐年回购产权的模式,但后续提供服务并未“达标”,没有看护服务,且整个项目的老年客群仅占三成,和一般房地产项目没有太大差别。而万科幸福汇也被媒体质疑“配套的老年公寓仍未开启”。

而对于险企而言,“画饼充饥”的感觉更明显。“不少险企的养老社区仍处于开工建设阶段,但都已纷纷开始卖挂钩的保单,而且保费价格不菲。对于消费者来说,若看不到成熟社区出现,很难有人真的愿意为未知的社区埋单。”

而至道地产总经理曾远明则认为这种情况并不奇怪,他表示,在美国,同样是开发商先进入养老产业,运营商才随后跟进的。他坦言,在模式不成熟和资金压力下,肯定会有一批宣称做养老地产的开发商最终调整其产品方向。

本文地址:http://www.spicezee.com/zhishi/yanglao/66346.html
为了社保知识的普及、信息的传播,中国社保网欢迎您转载分享。但请注明文章出处并保留完整链接。
【免责声明】文章采自网友投稿刊登及网络转载,本文仅代表作者本人观点,与本网站无关。本网站对文中陈述、观点判断保持中立,对文中内容的真实性和完整性不作任何保证或承诺,仅供读者参考交流。中国社保网是一个公益性质网站。文章版权永归原作者所有。如有异议,请联系我们
本文已帮助

相关文章

1

赞助商链接

猜你喜欢

今日热点

2018年个税起征点7月1日开始执行 个税起

点击排行榜

  • 新闻
  • 观点
  • 政策
  • 案例
  • 知识
  • 办理
  1. 2016事业单位事假、休假、病假的有关政策规定
  2. 2017年上海最新社保缴费基数上下限一览表
  3. 2017年已经到来:社保卡等新规你必须知道
  4. 2016公务员最新级别工资一览表
  5. 内蒙古社保卡进度查询
  6. 2015机关事业单位职业年金单位缴费比例
  7. 个人可以补缴社保吗?个人补缴社保流程
  8. 2016公务员病假最新规定
  9. 社保断缴会怎么样?社保断交对医保有影响吗
  10. 2017养老金:社保交满15年,还有必要继续交吗?

随机推荐